据希腊政府2026年9月5日至7日公布的消息，非欧盟（第三国）公民购买希腊房产的转让税，拟从现行约3%大幅提高至15%，新税率自2027年7月1日起生效，适用于个人房产交易。中国、土耳其、以色列买家被公开点名。这一举措是希腊总额22亿欧元一揽子经济计划的一部分，旨在缓解本地住房压力。
一、政策出台背景
当地时间2026年9月5日，第90届塞萨洛尼基国际博览会（TIF）在希腊第二大城市塞萨洛尼基开幕。希腊总理基里亚科斯·米佐塔基斯在主旨演讲中宣布了一揽子经济与社会措施，其中针对外国购房者的税率调整引发广泛关注。
米佐塔基斯在演讲中公开点名中国、土耳其和以色列——这三个国家正是近年来希腊黄金签证申请人的主要来源地。他表示，来自这些国家的购买兴趣"在某种程度上可能是受欢迎的"，但他认为这使希腊人在很多方面更难拥有自己的住房。
9月7日，希腊政府官员进一步说明细则：根据周一公布的措施，新税率自2027年7月1日起生效，且适用于涉及个人的房产交易，而非法人实体。
该措施是总额22亿欧元一揽子计划的一部分，同步推出的还包括20亿欧元抵押贷款补贴方案、分阶段降低电力成本，以及取消小型定居点的ENFIA年度房产税。
二、税率变化与成本测算
根据现行规定，希腊房产转让税按成交价或国家评估"客观价值"中较高者的3%征收，含市政附加费的实际税率为3.09%，买方在签署公证契约前缴纳。新规落地后，非欧盟买家适用的税率将跃升至15%。
以希腊黄金签证各投资档位为例：
需要说明的是，此次税率调整主要针对二手房交易。一手新房原本适用24%增值税，且政府已宣布延长新建建筑增值税豁免政策，因此不受此次转让税上调影响。
三、政策适用范围与豁免悬念
目前已明确的关键信息包括：
- 生效时间：新税率自2027年7月1日起生效，针对第三国（非欧盟）买家；
- 交易主体：适用于个人交易，通过公司（法人实体）购买是否适用，需等待最终法律文本确认；
- 锁定规则：以房产过户公证的签署时间为准。2027年7月1日前完成公证，仍可享受现行约3%的税率；仅支付定金、签署预订协议无法锁定旧税率。
仍悬而未决的问题：
- 已持有希腊居留许可的第三国国民是否属于适用范围；
- 通过希腊或欧盟公司进行的房产购买如何处理；
- 在途交易是否会获得过渡性保护。
在最终法案出台前，任何"保证"都应谨慎对待。该措施仍需提交希腊议会表决，细节仍可能调整。
四、法律界观点与争议
政策公布后，希腊法律界发出了不同声音。雅典律师Alexander Risvas认为，这项措施瞄准了错误的目标："外国投资不应成为解决住房结构问题的方便解释。"
他援引IMF报告指出，希腊约有35%的住房存量并非用作主要住所；希腊住房投资水平大约只有欧盟平均水平的60%。在他看来，希腊的问题不是外国买家过多，而是住房供应不足——数十万套房产仍空置、未翻新，或陷入继承和所有权分散的纠纷。
从宪法层面看，Risvas认为，如果两个人在同一天、以相同价格购买同一处房产，仅因国籍不同就分别缴纳3%和15%的税款，这种制度"引发了关于平等对待、税收公平和比例原则的合理质疑"。希腊宪法第4条第5款规定，公共负担应根据经济能力分担，不得歧视；他预计该措施将"非常接近歧视性待遇的界限"。
五、市场背景与价格走势
希腊银行数据显示，2025年希腊公寓价格上涨8.1%，2026年第一季度同比上涨5.7%；欧盟统计局数据显示，希腊住房成本已从2010年比欧盟平均水平低8%，下降到2024年比欧盟平均水平低约29%。雅典和塞萨洛尼基部分市政区的短期租赁限制措施将持续至2027年。
与此同时，政府还将2027年至2030年间投放租赁市场的空置房产税收豁免政策、建筑翻新税收减免政策延长。
六、对黄金签证申请人的影响与建议
回顾过去两年，希腊黄金签证门槛已多轮收紧：2026年三轨制全面落地，雅典全境、塞萨洛尼基等热门区域投资门槛升至80万欧元（住宅另有120平方米最低面积要求），其他地区40万欧元，仅25万欧元"商改住"和历史建筑修复通道保留。此次转让税上调，相当于在门槛之上再叠加一道成本。
政策落地存在明确的窗口期：2027年7月1日之前完成房产过户公证，仍可按现行约3%的税率交易。希腊房产交易通常涉及银行开户、POA授权、律师尽调、房款支付和公证过户等环节，完整流程一般需要3至6个月。现在启动仍有较大机会在窗口期内完成交易；等到2026年底甚至2027年初才行动，将同时面临过户拥堵和税率跳升的双重风险。
对于有明确意向的投资者，建议尽快推进以下事项：
- 尽快确定目标物业与预算，锁定在售房源；
- 提前安排资金来源与银行开户，避免卡在资金环节；
- 与律师、顾问明确过户时间表，把公证节点卡在2027年7月1日之前；
- 持续关注立法进展，该措施仍需提交希腊议会表决。
