两个项目都坐落位在加州河滨市（City of Riverside），佩里斯项目与泽沃大道项目分别距离河滨县15英里与30英里。河滨县位于美国西南部地区，地处洛杉矶县东南方、橘县与太平洋东方、圣地牙哥与帝王县北方、圣伯纳迪诺县南方、以及亚利桑那州西方。
    河滨县拥有多种现代化之交通运输网路，县内陆地运输设备包括高效率且尚在扩建中的公路系统、以及铁路及大众运输设备。县内交通运输网路大多建设在于该县的西侧。主要南北向高速公路为15 号州际公路。此外，尙有215 号道路，近期刚完成一项重大扩建工程。就东西向高速公路方面，主要的高速公路有91号与60 号道路。91 号州道是通往橘县最繁忙的高速公路之一。另60号道路是通往洛杉矶县的繁忙交通要道。河滨市位于91号道路与215号州际公路沿线。本项目坐落在通往本地公路系统，及通往215州际公路之最佳地理位置。 
    河滨县由 26 个建制城市组成，河滨市位在该县之西北区，接近215 号州际公路与91 号道路交会处。河滨市是该县内最大的都会区，截至2011 年1 月，河滨市人口达304,051 人。河滨市身为该县之最大城市，在过去十年里，人口成长相对较为缓慢。
    河滨县长期以来维持温和的低度失业率。于最近十年内，该地区的失业率介于4.9%与14.1%之间（年度平均数字）。截至2011 年11 月，该区的失业率减少至12.5%（月度数据）。根据加州就业发展部之统计，河滨县劳动人口达1,760,200 人，截至2011 年11 月，本项目地区之失业率皆高于12%，与去年同期相比，至少减少1%. 
    总而言之，当地正在复苏中，但步伐和缓。经济看似处于静止，观望或延迟的状态。当不确定性因素缩小，以及紧缩信用与家庭资产负债调整之逆势减少后，我们预估未来数年，经济可望成长。
    本项目的物业，位在投资移民试行办法（Immigrant Investor Pilot Program）所定义之区域中心（Regional Center）内，本区域中心之主要目标在于，将移民投资人的资金导向创造就业与改善邻近区域。本项目的房产位在目标就业区域范围内（Targeted Employment Area；简称TEA），根据EB-5 投资移民办法，可适用最低投资额$500,000。 
    合伙企业购买与开发本房产符合区域中心之目标，兴建新办公室轻工业厂房的项目，亦符合EB-5 之投资与创造就业的规定。
预估项目进度时间表
佩里斯项目
产权交割： 2012年7月
建筑物开始整修： 2013 年1 月
建筑物完成整修： 2013 年4 月
稳定出租： 2013 年11 月
泽沃大道项目
产权交割： 2012年9月
建筑物开始整修： 2013 年1 月
建筑物完成整修： 2013 年4 月
稳定出租： 2013 年11 月
市场分析
    河滨县如同美国大多数地区，经历一场商业不动产市场的大衰退，本次衰退期源自2006年初开始，而河滨县是美国首先感受到次级房贷危机、与相关流动性资产危机影响的地区之一，目前已是此向下循环的第六年，我们相信本地区之商业市场已经触底反弹或已接近底部。
我们相信本房产的购买价格远低于市场行情，将可让合伙企业在佩里斯项目与泽沃大道项目可以每年每英尺2.16 美元和4.80美元/英尺收取租金，较低廉的房租显然将可帮助合伙企业在吸引与留住优质租户上的竞争优势。此外本项目弹性的特质将可吸引更广泛、对混合工业、办公室、以及仓储等多重用途建筑有兴趣之潜在租户。本项目的目标客户，是那些希望以较该地区行情支付较低廉房租，以及邻近河滨县优越交通网络的租户。
管理
    本合伙企业是美国生活公司所管理的三十多家投资企业之一。美国生活公司收购、开发、重建与管理华盛顿州大西雅图地区内老旧的工业仓库及新的房产。美国生活公司之主要创办人于1980 年代初期，即开始在西雅图地区投资，若将公司旗下所有相关联的投资事业视为一个集团，美国生活公司是大西雅图地区规模较大的地主之一，拥有及管理250 多万平方英尺的房地产建筑。
    本合伙企业是美国生活公司第三次进入南加州的事业，费时将近四年时间与其在加州的开发伙伴美国全球开发公司(USA Global Development Company)共同研究该市场，而本项目是第一个符合美国生活公司稳健标准之投资机会。美国生活公司与美国全球开发公司共同确定本投资机会、遵行法律程序、协商购买条件、及开发本项目的初期概念。
商业模式
    本合伙企业有两项主要的商业目的，即：
    1. 透过营运及风险调整，为投资人提供优厚的按月流动现金收入。
    2. 藉由绝佳的地理位置、优越的现金流量，以及河滨县地区的经济成长，获得资本的增值。 
    本合伙企业是三十多家类似的有限合伙企业之一，全部有限合伙企业都遵循相同的成功商业模式：成立一家有限合伙企业，筹募足够资金，收购和开发房地产、缴清房产的抵押贷款，以及设立充足的准备金因应地震灾害以及建筑物结构之修缮。这些措施，可确保有限合伙企业所拥有之改建后的房产，不须承担抵押贷款的债务。这种零债务模式可降低资本损失的风险，因为这种模式可排除收入不足、无法支付抵押贷款时，银行查封的可能性。
    零负债可使有限合伙企业有能力投资于高品质的房屋整建工程、投入更多时间，可获利的条款下，吸引合适的租户，最终达到增加合伙企业的现金流量。最后，对于希望在退休后拥有稳定收入来源的人士，零负债模式提供绝佳的保障。
    合伙企业预估在2013年11月，出租率稳定之后，可使用现金流量将能为投资人带来约4.9%的现金报酬。市场发生通货膨胀时，获利应会增加，而当市场状况发生变化时，获利亦将随之发生变化。
退出策略
    此项目为长期性的投资。基于合伙企业独特的融资管道及商业模式，本合伙企业将致力于上述物业的长期改善工程。开办初期的资本性支出可能会降低近期的投资报酬，但随着租金及出租率的提高，合伙企业必将获得稳定成长的收入，此即是整修房产的报酬。合伙企业预期最少持有房产五至七年时间。
    合伙权益没有市场可供交易，根据美国证券法规定，合伙人需持有合伙权益一段特定期间。持有期间届满后，同时根据已取消条件之EB-5 有限合伙人的具体请求，合伙企业将（i）转介有限合伙人予处理不动产之有限合伙权益转让的经纪人（该等经纪人可能收取百分之五至十的佣金，但不保证经纪人可寻获购买合伙权益之买方）；（ii）或者将您的有限合伙权益售予美国一般大众、本合伙企业合伙人、及我们其他合伙企业之有限合伙人。